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无论是企业还是个人，发生房地产所有权转移的经济行为是在所难免的，在产权转移的过程中，涉及的税费有不少，其中土地增值税应该是所有的涉税金额中，税负最重的。

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那么还有一些情形是免征土地增值税的，今天我们就一起来学习一下吧。

一、建造出售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，免征土地增值税

普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、小洋楼、度假村以及超面积、超标准豪华装修的住宅，均不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限，年5月31日以前由省级人民政府规定。年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，指定本地区享受优惠政策普通住房具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征“土地增值税”。

二、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税

征用是国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。

国有土地使用权收回是指当出现某种法律事实时，原批准用地的人民政府土地行政主管部门经批准后依法收回用地单位或者个人使用的国有土地使用权。

因此，纳税人出现因国家建设需要依法征用、收回的房地产，所取得的补偿收入，免征“土地增值税”。

三、合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税

对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

四、房屋产权、土地使用权以继承、赠与方式无偿转让的，免征土地增值税

继承是房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人。

赠与是房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

因此，房屋产权、土地使用权所有人以继承、赠与方式无偿转让的，免征“土地增值税”。

五、个人之间互换住房，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税

房屋所有权互换是当交换房屋的行为发生后，双方不仅各自占用了对方的房屋，同时双方的产权也发生了更换；

房屋使用权交换，是指双方在换房前各自拥有房屋的使用权，交换后只是使用权发生了互换，产权仍归原房主所有。

因此，个人之间互换自有居住用房地产的，当需要进行所有权互换时，经当地税务机关核实，可以免征“土地增值税”。

六、个人销售住房，免征土地增值税

普通住宅，是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。目前，多为多层住宅和高层住宅。多层住宅是指2－6层(含6层)的楼房；高层住宅是指6层以上的楼房，高层住宅多安装电梯。由于各地对多层和高层的定义不一致，划分标准各地可根据实际情况酌情确定。

非普通住宅即普通住宅标准以外的住宅。

因此，对于个人而言，销售的住房，无论是普通住宅还是非普通住宅，都免征“土地增值税”。

七、房地产开发企业持有产权未发生转移的房产，不征土地增值税

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。在土地增值税清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

八、转让旧房增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税

八、转让旧房增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税

企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征“土地增值税”。

九、对改制前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税

九、对改制前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税

按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司）。对改制前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

十、投资主体存续的企业合并，房地产转移，暂不征土地增值税

按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征“土地增值税”。

十一、投资主体存续的企业分立，房地产转移，暂不征土地增值税

按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征“土地增值税”。

十二、企业改制重组时，发生房地产投资转移，暂不征土地增值税

单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

特别说明：财税57号公告，企业整体改制、合并、分立、投资行为中，涉及到原企业将房地产变更到新企业名下的，

不征收土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

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